Propriété rurale : droit foncier et affermage

Introduction

Deux législations s’appliquent principalement au milieu rural : la loi sur le droit foncier rural et la loi sur le bail à ferme agricole. Elles font l’objet de la présente fiche.

D’autres législations encore s’appliquent qui font l’objet d’autres fiches : le code rural qui précise les disposition du code civil suisse, la loi sur l’aménagement du territoire et les autres législations touchant à la protection de l’environnement (air, eau, sol, bruit, immissions etc.).

Dernière mise à jour le 22.02.2022

Droit foncier rural

La législation sur le droit foncier rural vise à favoriser l’achat des immeubles agricoles par les exploitant·e·s à titre personnel, à éviter leur surendettement et à lutter contre les prix surfaits des terres et bâtiments agricoles.

Pour cela, la loi règle les transferts de propriété, les démantèlements de domaines et les morcellements de parcelles qui sont soumis à autorisation, limite les inscriptions de droits de gage (charge maximale) et permet de contrôler les prix convenus.

L’acquisition de parcelles agricoles, bâties ou non, par les collectivités publiques est autorisée de manière restreinte (exécution de tâches publiques, remploi prévu par la loi, absence d’exploitant·e intéressé·e).

Les communes disposent par contre d’un droit de préemption en cas de ventes d’alpages ou de pâturages d’estivage sur leur territoire. Ce droit vient après les droits de préemption familiaux et ne peut pas s’exercer en cas de vente à un exploitant.

Bail à ferme agricole

Le droit du bail à ferme agricole est une législation spéciale pour les biens-fonds agricoles, qui déroge aux règles générales du bail à loyer.

C’est bien sûr le contrat de bail qui fait foi, mais certaines dispositions de la loi sont impératives : durées minimales de bail, délais et forme de résiliation, fermages maximaux.

Le bail à ferme agricole peut être oral ou écrit, de durée déterminée ou indéterminée. Du fait de la durée de ces relations, bien au-delà de celle d’une législature, la forme écrite est très recommandée, en particulier pour détailler des clauses que la loi ne prévoit pas.

Hors du domaine public, la gérance de la propriété communale n’est pas une compétence administrative. Les Municipalités disposent donc d’une certaine marge de manœuvre, dans les limites du droit civil et des dispositions contractuelles.

© J.-M. ZELLWEGER
© J.-M. ZELLWEGER

Cette relative liberté de disposer concerne en particulier les règles d’attribution des terres communales entre les différent·e·s intéressé·e·s au moment du renouvellement sexennal des baux de parcelles ou d’alpages. Il est utile d’avoir établi ces règles au préalable et à la connaissance des agriculteur·trice·s, en tenant compte des priorités communales et des intérêts agricoles généraux dans la commune (relève des domaines, âge des exploitant·e·s, équité selon la diversité des structures d’exploitations, capacités professionnelles, etc.).

Les bonnes questions

  • Y a-t-il un bail à ferme écrit ou une trace d’accords antérieurs ?
  • Quels sont les échéances légales et les délais de résiliation des baux ?
  • La commune a-t-elle fixé des règles d’attribution des parcelles communales ?
  • Le bien-fonds a-t-il déjà été taxé selon les normes agricoles ?
  • Un échange de terrain est-il envisageable au lieu d’une simple acquisition par la commune ?

Recommandations

En cas d’affermage d’une durée plus courte que le minimum légal, une autorisation, basée sur de justes motifs, doit être requise auprès de la Commission d’affermage.

Pour les litiges portant sur des baux à ferme agricoles, il est conseillé de s’adresser à la·au préfet·e qui préside une commission de conciliation ad hoc ou peut prêter ses bons offices.

Il est recommandé de se référer aux tarifs indicatifs édités par la Direction générale de l’agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV) lors de la fixation des fermages.

Utiliser les modèles de baux adaptés aux besoins des communes (durée, clause de résiliation pour des besoins d’intérêt public) et l’aide-mémoire sur les conditions d’attribution des terrains agricoles communaux.

Plus d’informations

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Contact :

Commission d’affermage
Av. des Jordils 1 – Case postale 1080 – 1001 Lausanne
Tél. 021 614 24 26

Direction générale de l’agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV)
Av. de Marcelin 29 – Case postale – 1110 Morges
Tél. : 021 316 62 00 – info.bailaferme@vd.ch